近來(lái)，特朗普政府推出了一系列旨在降低住房成本的“組合拳”，包括下令房利美和房地美購(gòu)買2000億美元的抵押貸款債券，特朗普還簽署行政令限制大型機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買獨(dú)棟住宅。同時(shí)特朗普持續(xù)向美聯(lián)儲(chǔ)施壓，要求降低利率。

　　當(dāng)?shù)貢r(shí)間27日，美國(guó)聯(lián)邦住房金融局 （FHFA）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后，2025年11月全美房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.6%，同比上漲1.9%。

　　全美各地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅差異顯著，從美國(guó)大西洋中部地區(qū)的持平到東南部中部地區(qū)的1.1%不等。FHFA表示，過(guò)去一年，太平洋沿岸地區(qū)的房?jī)r(jià)下跌了0.4%，而東北中部地區(qū)的年漲幅最高，達(dá)到5.1%。

　　美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家克里梅爾（Jake Krimmel）認(rèn)為，特朗普政府的那些舉措不太可能為美國(guó)住房市場(chǎng)帶來(lái)持久的緩解，因?yàn)檫@些舉措只是“短期”措施，而非解決困擾該市場(chǎng)的深層結(jié)構(gòu)性問(wèn)題的長(zhǎng)期方案。

　　“我希望看到更多著眼于長(zhǎng)期的供給側(cè)解決方案，而不僅僅是刺激需求的措施?！笨死锩窢柦忉尩?，如果美國(guó)建筑業(yè)沒(méi)有大幅增長(zhǎng)，住房可負(fù)擔(dān)性問(wèn)題仍將持續(xù)存在。

　　美國(guó)金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者解釋道：“目前美國(guó)的房產(chǎn)庫(kù)存量是4個(gè)月的銷售量，低于6個(gè)月的平衡點(diǎn)。當(dāng)前庫(kù)存比疫情前的2019年低20%。美國(guó)400萬(wàn)套住房短缺的狀況依然沒(méi)有改變。美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期格局依然是供不應(yīng)求，這是房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲的根本原因?！?/p>

　　高利率的鍋？

　　盡管美國(guó)借貸成本已從2023年的峰值回落，但利率環(huán)境依然充滿挑戰(zhàn)。房地美最新主要抵押貸款市場(chǎng)調(diào)查顯示，目前其30年期固定抵押貸款的平均利率為6.09%。

　　陳躍武對(duì)記者表示，2026年1月8日，特朗普宣布房利美和房地美將購(gòu)買2000億美元的房貸，房貸利率當(dāng)天大幅下降22個(gè)基點(diǎn)，達(dá)到3年來(lái)的最低點(diǎn)。目前房貸利率已經(jīng)從2年前的8.0%降下來(lái)。

　　房地美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈特（Sam Khater）表示：“隨著經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，30年期固定抵押貸款的平均利率比去年下降了近一個(gè)百分點(diǎn)，越來(lái)越多的購(gòu)房者正在進(jìn)入市場(chǎng)?！?/p>

　　然而，經(jīng)通脹調(diào)整后，美國(guó)房?jī)r(jià)相對(duì)于收入水平仍然很高。標(biāo)普道瓊斯指數(shù)公司分析師戈德克（Nicholas Godec）表示：“從2024年6月到2025年6月，消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)上漲了2.7%，遠(yuǎn)超全國(guó)房?jī)r(jià)1.9%的漲幅。”

　　他表示，高利率不僅持續(xù)削弱購(gòu)房需求，也加劇了市場(chǎng)對(duì)住房可負(fù)擔(dān)性的擔(dān)憂。

　　在加利福尼亞州一家數(shù)據(jù)公司工作的孫女士最近在持續(xù)看房。她對(duì)記者表示，考慮到通脹因素，近一年來(lái)普通人購(gòu)買力下降，但是熱門區(qū)域的房子還是在漲價(jià)，“目前美國(guó)經(jīng)濟(jì)分化明顯，K型經(jīng)濟(jì)下10%的人貢獻(xiàn)了大部分的消費(fèi)，買房這種大筆消費(fèi)對(duì)于沒(méi)有什么儲(chǔ)蓄傳統(tǒng)的普通美國(guó)人來(lái)說(shuō)利率影響非常大?！?/p>

　　如前所述，特朗普政府近期采取措施限制機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買獨(dú)棟住宅，并暗示將購(gòu)買新的抵押貸款支持證券，降低抵押貸款利率。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)為，如果目前抵押貸款利率降至5.5%，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生顯著影響。

　　“如果利率下降，肯定會(huì)促使一些首次購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)。”克里梅爾表示，較低的借貸成本將緩解“鎖定效應(yīng)”，鼓勵(lì)持有高利率抵押貸款的房主出售房產(chǎn)，從而釋放房源。然而，好處也伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，即更低的融資成本可能會(huì)重新推高房?jī)r(jià)，削弱在住房可負(fù)擔(dān)性方面取得的成果。

　　陳躍武則分析稱，去年9月，美聯(lián)儲(chǔ)重新開(kāi)啟了因特朗普關(guān)稅戰(zhàn)所影響、中斷了半年多的降息周期，在2025年連續(xù)降息3次，目前“市場(chǎng)預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)在2026年將繼續(xù)降息0.5至0.75個(gè)百分點(diǎn)?！?/p>

　　他個(gè)人認(rèn)為：“新上任的美聯(lián)儲(chǔ)主席將滿足特朗普的要求降息。隨著美聯(lián)儲(chǔ)的大幅降息，房貸利率將隨之大幅下降?！?/p>

　　“美聯(lián)儲(chǔ)已于2025年12月1日正式結(jié)束其量化緊縮（QT）計(jì)劃，在自 2022年6月以來(lái)將資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)?？s減約2.4萬(wàn)億美元后，停止了資產(chǎn)負(fù)債表的縮減。”他對(duì)記者解釋道，“為滿足特朗普大幅降息的要求，美聯(lián)儲(chǔ)很可能會(huì)大規(guī)模重啟量化寬松（QE）。從2020至2022年，美聯(lián)儲(chǔ)在上一輪QE中大量購(gòu)買了房貸，使得房貸利率降到極低水平。如果美聯(lián)儲(chǔ)重啟量化寬松，很可能使得房貸利率進(jìn)一步大幅下降?！?/p>

　　“我們預(yù)測(cè)2026年美國(guó)房貸利率可能降到5%至5.5%左右，甚至5%以下?！彼硎荆半S著房貸利率大幅下降，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)上漲將再次加速，2026年房?jī)r(jià)漲幅在2%至5%?！?/p>

　　他對(duì)記者表示，由美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)提供信息的Realtor.com預(yù)測(cè)2026年美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅為2.2%；美國(guó)最大的房地產(chǎn)平臺(tái)之一Zillow的預(yù)測(cè)為2.1%；Redfin為1.0%；房利美為1.3%。

　　美國(guó)住房市場(chǎng)碎片化

　　克里梅爾還表示，美國(guó)住房市場(chǎng)的碎片化是另一個(gè)重大挑戰(zhàn)。

　　“住房市場(chǎng)并非全國(guó)性市場(chǎng)。”他解釋道，不同地區(qū)的住房可負(fù)擔(dān)性和供需動(dòng)態(tài)存在巨大差異。

　　例如，美國(guó)東北部和中西部地區(qū)面臨庫(kù)存緊張和建筑受限的問(wèn)題，而南部和西部地區(qū)盡管建筑活動(dòng)更為活躍，卻仍然面臨著住房可負(fù)擔(dān)性的壓力。

　　陳躍武也解釋道，美國(guó)各城市房?jī)r(jià)漲幅不同，以標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)來(lái)看，去年10月美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)同比增幅最高的3個(gè)城市是芝加哥（5.8%）、紐約（5.0%）和克利夫蘭（4.1%）。

　　同時(shí)也有大量城市出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，其中房?jī)r(jià)下跌較高的三個(gè)城市是鳳凰城（-1.5%）、達(dá)拉斯（-1.5%）和坦帕（-4.2%）。

　　他對(duì)記者解釋道，美國(guó)住房市場(chǎng)的地域格局有明顯不同。最近2年里，美國(guó)東北部與中西部主要城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)表現(xiàn)最佳，主要原因是在疫情期間，這些地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他地區(qū)，現(xiàn)在在補(bǔ)漲。

　　“而美國(guó)南部的坦帕、達(dá)拉斯、奧斯汀、鳳凰城和西部的加州及西雅圖等城市，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)陷入停滯或負(fù)增長(zhǎng)，主要原因是在疫情期間，這些城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度遙遙領(lǐng)先于其他地區(qū)，現(xiàn)在進(jìn)行調(diào)整?！彼硎?，他個(gè)人贊同在普華永道（PWC）2026年北美房地產(chǎn)市場(chǎng)排行榜中被評(píng)為第一名的達(dá)拉斯，可以成為2026年房產(chǎn)投資的一個(gè)熱點(diǎn)。

　　他解釋道，達(dá)拉斯是美國(guó)第二大金融中心，2026年建成得克薩斯州股票交易中心 （TXSE），7年中有100家公司總部遷入。達(dá)拉斯北部是全美人口增長(zhǎng)最快地區(qū)，且5個(gè)全美人口增長(zhǎng)最快的城市中有3個(gè)在達(dá)拉斯北部。

　　孫女士則對(duì)記者表示，得克薩斯州近期有“總部經(jīng)濟(jì)”效益，不過(guò)考慮到該州稅高，政策不確定性也強(qiáng)，買房時(shí)還要具體分析。

　?。ū疚膩?lái)自第一財(cái)經(jīng)）